慧谷观点：从数字变迁看待城市运营

  　　截止2007年，我国共有54个国家级开发区，占地约为880平方公里。
　　国际级开发区平均占地16.3平方公里
　　现在100平方公里的产业区域比比皆是，更有甚者出现了千量级平方公里的开发区域。
　　区域开发步入“大跃进”时代？！

城市运营与房地产开发

  　　“城市运营”这一概念的提出具有鲜明的中国特色，是我国学者在城市发展实践过程中对“城市经营”理念的一种升华。十年前，我国城市策划学者提出“城市运营”概念，他们认为房地产开发到一定程度，仅做住宅是不能保证开发的顺利进行。也曾有官员认为，房地产20多年的发展使得房地产商已经完成了原始的基本积累，中国的城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往的仅仅开发地产、建商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。

　　尤其是最近几年，是全国产业地产飞跃发展时期，城市运营概念更是充斥于报端。开发区、高新区、生态城、工业园、科技园、软件园等名词如雨后春笋般接踵而来，这些新项目的开工上马是城市运营，尤其是新城区开发的重要手段。其实质无外乎传统意义上的政治、经济、文化功能的实现在内的综合性开发，其结果是一种社会投入产出系统，是一种人类组织资源、获得产出的组合形式。

科技地产告别传统地产模式

　　从地产开发的发展历程来看，以科技地产为代表的产业地产是一种全新的、具有生命力的开发模式，代表了未来的综合地产的开发运营发展方向。

　　科技地产是高新技术产业和地产结合的产物，以提升、培育、创新高新技术产业链条为手段，以高科技园为载体，通过产业提升、优化区域产业结构。科技地产通过高科技园区吸纳高新技术产业，通过地产开发改善区域居住、生活、休闲娱乐等软环境，形成产业和居住的良性互动。

　　 “科技地产＝高新技术产业＋新城”。科技地产中的“科技”主要指以高新科技为主导的第三产业和高端制造业，比如IT研发、软件行业、工业设计、创意产业等等。其特点是人才、技术、资金的高度密集，完全区别于传统制造工业园的劳动力密集。

　　从科技地产的地产载体表现形式来看，主要包括高科技孵化器（创业中心）、研发中心、技术中心、设计中心、创意中心、高端产业区等。科技地产除了包括高科技产业生产区以外，还包括满足“吃住行娱乐购”等综合配套生活休闲娱乐区域。

　　产业区为居住区提供就业机会，而居住区为产业区进行居住生活休闲娱乐配套，两者形成良性循环，形成区域发展的两轮驱动模式。

         对于一个城市运营商的考量已经不再仅仅局限于工程建设方面了，更多的应该是从城市概念性规划及内涵、产业资源体系及定位、产业服务体系架构、产业支撑平台架构、产业园区服务与平台体系的标准化等诸多方面着手，突破园区开发、土地开发和房地产开发的传统模式，以区域价值提升为核心，对既定区域的空间、产业、文化、人居等诸多要素进行研究、挖掘、整合和创造，在特定区域内完成高效率的“内生循环系统”，提供产业发展、城市功能、人居生活等相对平衡的新城市空间形态。让我们更多的关注大连生态科技创新城吧，北方生态慧谷将会诠释科技地产的内涵，用一座产业园区标杆样板，诠释城市运营的现实魔方。