本期内容从智慧办公的定义入手，通过对智慧办公产业链和市场痛点的剖析，全方位解读办公空间智慧化改造的秘密。通过应用人工智能、大数据、区块链等高新技术产品，智慧办公有效地帮助企业合理规划办公资源，节省办公成本，同时提升员工的办公体验，并逐步形成了以科技供应商和运营商为主体的两种商业模式。当下国内智慧办公行业智慧化程度较低，发展仍处于起步阶段，智慧化程度将成为未来企业管理、企业经营、协同办公发展的决定因素。
智慧办公场景分析市场定义及应用分类
市场定义：
智慧办公是指借助新一代信息技术重新定义传统办公，实现办公空间与智能化产品的无缝联接。智慧办公主要包括两个方面：办公空间的智慧化管理到办公场景的智慧化应用，前者包括空间管理、设施设备管理以及能耗管理；后者包括以OA系统为首的智慧办公系统、智慧会议室系统、智慧存储、智慧停车、联合办公等智慧化应用。
图：智慧办公定义
图片来源：克而瑞华为联合研究编制
本篇报告所定义的“智慧化”，是指从办公空间到办公应用的智慧化过程，通过应用人工智能、大数据、区块链等高新技术产品有效帮助企业合理规划办公资源，节省办公成本，同时提升员工的办公体验。
其中，由于智慧办公涉及运营商、企业以及个人三个层面，其涉及的办公空间的智慧化管理和办公场景的智慧化应用是目前行业在智慧化过程中最为重视，也是发展最为成熟的两大环节，也是本篇白皮书对于智慧办公市场研究的主要切入角度。
应用分类：
根据涉及群体角度进行划分，智慧办公主要涉及三类群体：运营商、企业、个人。针对三类智慧办公群体，市场已经分别形成了较完善的三类智慧化产品体系以及应用体系。
来源：克而瑞华为联合研究编制
产业链及商业模式分析
产业链分析：
①智慧办公运营端产业链分析
在智慧办公运营端，本节重点从空间管理、智慧招商、运营管理（设备监测、能耗监测、运营监控）三个阶段分析。
- 空间管理：智慧办公主要由传统商业办公空间和联合办公两种模式组成，联合办公是指运营商为企业提供一整套办公空间解决方案，与传统的办公空间不同，除提供办公空间之外，还包括如日常物业管理、孵化投融资等增值服务，逐步具有稳定的办公群体。整体办公场所是由多个空间构成的，每一个空间由不同工位、办公设备等构成，由传统手段掌握各个空间占用情况并非是一件易事，而通过BIM技术可以轻松解决这类问题。所以，空间管理就是通过BIM技术，对办公空间进行功能分类，优化空间利用率，减少空间成本。同时通过空间管理还可以引申到租赁管理、装修管理等。
- 智慧招商：从运营商的角度来说，无论是商业、产城还是办公，招商都是运营商的工作核心，如何提高办公场所入驻率是运营商每天都在面对的问题。所以，通过机器学习中的算法模型，搭建大数据招商平台、办公选址云服务平台、招商业务平台等智慧招商平台，从而提升办公场所入驻率和企业招商效率。
- 运营管理：办公场所的运营管理主要包括设备监测、能耗监测、运营监控三个方面，其中办公设备的平稳运行是办公场所的重要保障，通过物联网技术实现设备监测，当设备出现故障时，会在第一时间进行报警并进行维修。办公场所的能耗在楼宇运营费用中占了很大的比例，所以通过搭建能耗监测系统，实时统计分析设备能耗情况，为后续能耗决策提供强有力的数据支撑。运营监控主要是对公司的员工以及办公设备进行监控，从而保障办公安全。
智慧办公运营端产业链解构
来源：克而瑞华为联合研究编制
②智慧办公企业端产业链分析
在智慧办公企业端，本节重点从企业管理、企业经营、协同办公三个阶段分析。
- 企业管理：企业管理主要从人才管理、资金管理、资产管理、综合管理四个维度进行分析，通过搭建人力系统、财务系统、投资分析系统、资产管理系统等一整套企业管理系统，对企业的资源进行智慧化管理，从而提升企业管理效率。
- 企业经营：企业经营主要从客户经营、物业经营、业务经营、孵化加速多个维度进行分析，全面整合客户、物业、供应链、营销、融资等多个要素，构建企业经营一体化平台，助力企业实现持续的业务，快速地为业务提供经营决策。通过为初创企业提供增值的孵化加速服务来降低创业成本并提高效率，同时联接风险投资机构与初创企业，降低双方之间的信息不对称，从而破解融资难、融资慢等问题。
- 协同办公：以大数据为基础，企业依托办公场所搭建汇聚产业、人才、技术的办公平台，提供综合的办公服务，解决不同的办公需求。
智慧办公企业端产业链解构
来源：克而瑞华为联合研究编制
③智慧办公个人端产业链分析
在智慧办公个人端，本节重点以数据的角度从数据采集与生成、数据整合与分析、数据应用与服务三个阶段分析。
- 数据采集与生成：办公场所的个人数据主要通过线上手段进行采集，包括视频监测中的图像数据、办公系统数据、办公APP中的数据，通过获取办公场所的个人数据，从而为后续智慧办公应用服务提供数据支撑。
- 数据整合与分析：通过搭建数据中台将数据整合拉通，然后深度挖掘数据信息并进行统计分析，以求最大化发挥数据的价值。
- 数据应用与服务：通过数据整合与分析，实现智慧办公系统、智慧会议系统、智慧停车、智慧快递、智慧存储、智慧工位等智慧办公应用服务场景，从而提升员工工作效率与办公体验。
智慧办公个人端产业链解构
来源：克而瑞华为联合研究编制
商业模式分析：
①科技供应商的商业模式
在盈利模式上，目前智慧办公的相关科技供应商主要以收取SaaS年服务费的方式获利，收费数额依据合作空间的大小作相应的定价。此外，还会向一些有智能硬件需求的客户收取部分硬件费用。
②运营商的商业模式
传统的商业地产运营商的商业模式以收取租金和物业管理费用为核心收益。科技赋能升级为智慧办公之后，除了上述传统商业模式以外，运营商发掘了一些盈利新途径，主要通过以下两条途径实现。
一方面是通过提供智慧化的办公场景和应用平台，根据产品自研与否盈利方式有所不同。产品自研的情况下，运营商通常通过销售产品可以获取销售费用；产品合作开发的情况下，运营商通常通过赚取运营服务费用获利；
另一方面，以规模化效应为基础，手握众多租户资源，运营商在提供智慧办公服务的同时深入了解租户，充分发挥“企业发展顾问”的角色，不仅通过大数据分析，为企业、产业提供发展建议，提供智库服务。还凭借强大的资源聚合能力打通上下游企业建立良好的互动，创造更多商业机遇，聚中海商务生态圈的力量，辅助企业更好的发展。并且将服务从企业延伸至员工，为白领生活创造便利和价值。这些增值服务都可以产生增值收入，在一定程度上提升运营商的品牌溢价。
但目前来看，智慧办公行业产品自研能力较弱，多为合作研发。并且由于行业刚起步，行业智慧化程度较低，运营方主要的收入来源还是依靠传统的租金收入模式，即运营方整体的数字资本化能力还偏弱，仍需提高。
智慧办公行业运营商核心商业模式图片
来源：克而瑞华为联合研究编制
市场痛点分析
在智慧办公不断扩大的市场过程中，特别是受到疫情的影响下，智慧会议系统呈现爆发式增长，但是在共享办公、移动办公的大力发展下，市场还是处于发展的初级阶段，仍然存在很多痛点待解决。主要有以下3个方面的痛点：
数据不通难同步
智慧办公应用来自丰富的终端设备、大量的周边选件，但远程协作、办公移动化和多终端协同的数据仍存在数据不通、难同步的困境。这样的困境主要是由于数字化会导致企业的利益格局重新划分，商业模式要重新变化，多种产品数据不互通成为共性。在没有成熟经验的企业中，数字化还是新鲜事物，还没有非常成熟的成功案例和最佳实践供参考，而且在落地化方面还需做更多努力。
来源：克而瑞华为联合研究编制
多方需求不统一
智慧办公由运营商、业主、物业公司和监管单位多方协调，而他们都有自己不同的需求。以电梯为例，对于运营商来说，希望电梯维保费用透明合理，在可控范围内，电梯能满足业主出行需要；对于业主，希望电梯安全，可用；对于物业公司希望按时收到维保费，尽可能降低维修成本；而监管单位希望可以量化监管。多方的需求的满足对智慧办公运营工作提出了矛盾。
来源：克而瑞华为联合研究编制
智慧产品待改进
以智慧办公的主要应用产品远程会议、环境监测设备为例。
远程会议：现在远程会议中，遇到最多的问题就是图像不够高清，背景噪音难处理，双人发言时不能同时收音，及多人开会时扩声不够等问题。
环境监测设备：企业机房、会议室、经理室以及开放办公空间等，这些区域的环境质量保证了关键设备、关键人员的健康、舒适、安全。如果机房宕机、企业员工的病假率上升、企业员工加班时间缩短，都会对企业的财务运营产生重大负面结果。
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